מיסוי על מכירמיסוי על מכירת דירה בישראל: מס שבח, פטורים ותכנון מס

מכירת דירה היא עסקה משמעותית אישית מבחינה כלכלית. על-פניו היא עשויה להיראות כעסקה פשוטה: מוכרים במחיר מסוים, מסלקים את המשכנתא ונשארים עם התמורה. אך, עוד טרם מגיעים כספי המכירה לחשבון הבנק, חשוב להכיר ולהבין את משמעותה של העסקה מבחינת המיסוי.
לפני חתימה על הסכם מכר, כדאי לבחון את העסקה כמכלול ולא להסתפק בחישוב מהיר של מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה. חשוב להסתמך על חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, במיוחד בהוראות העוסקות במס שבח, בפטורים לדירות מגורים ובניכוי הוצאות.

מהו מס שבח?

מס המוטל על השבח שנוצר במכירת זכות במקרקעין. כלומר, בעליית ערכו של הנכס בין מועד הרכישה למועד המכירה, לאחר שמביאים בחשבון התאמות והוצאות שהחוק מאפשר לנכות.
החוק מאפשר, בתנאים מסוימים, לנכות הוצאות שהוצאו בקשר לנכס ולעסקה. סעיף 39 לחוק עוסק בניכויים אלה. לדוגמא: בניכויים שניתן להביא בחשבון בעת חישוב השבח, ובהם הוצאות הקשורות להשבחת הנכס, שכר טרחת עורך דין, תיווך והוצאות נוספות, בהתאם לנסיבות.
לכן, חשוב לשמור לאורך השנים חוזים, חשבוניות וקבלות. מסמך שנראה היום שולי עשוי להשפיע ישירות על סכום המס שתשלמו.

מתי ניתן לקבל פטור ממס שבח?

אחד המסלולים המרכזיים הוא פטור במכירת דירת מגורים יחידה, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק ובפרט בסעיף 49ב (2) לחוק מיסוי מקרקעין "חזקת דירת מגורים יחידה"
המונח "דירה יחידה" אינו בהכרח זהה לאופן שבו אדם מגדיר את מקום מגוריו. הבדיקה נעשית לפי הוראות החוק וכוללת התייחסות לזכויות שיש למוכר בדירות אחרות.
לחוק קיימים גם חריגים קבועים. סעיף 49ג, למשל, עוסק במקרים שבהם דירה נוספת לא תיחשב, תחת תנאים מסוימים) כדירה נוספת לצורך בחינת הזכאות. לדוגמא: "היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-24 החודשים שקדמו למכירה"
לכן, גם מי שבבעלותו יותר מנכס אחד ,לא צריך למהר ולהסיק שאינו זכאי לפטור. יש לבדוק את אופי הבעלות ואת נסיבות הרכישה של כל נכס.

דירה שהתקבלה בירושה

בחוק מיסוי מקרקעין ישנם תנאים מיוחדים לפטור ממכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה.
בין היתר נבחנים: הקשר המשפחתי למוריש, מספר הדירות שהיו בבעלות המוריש והאם המוריש (אילו היה בחיים) מוכר את הדירה, היה עומד בתנאי הפטור.
כלומר, אין די בעובדה כי ליורש דירה נוספת בבעלותו נוספת כדי לקבוע מה ואם יהיה המס.

דירה נוספת, דירה חלופית ומועד המכירה

כאשר מחזיק אדם בשתי דירות או רוכש דירה חדשה (לפני שמכר את הקודמת), לתזמון העסקאות עשויה להיות משמעות. בחוק מיסוי מקרקעין הוראות המתייחסות לדירה חלופית ולתקופות שבהן ניתן למכור את הדירה הקודמת, תוך עמידה בתנאים הנדרשים לקבלת הטבות המס.
גם במקרים שבהם מתכננים למכור שתי דירות ולרכוש דירה אחרת, עשויות להיות רלוונטיות להוראות סעיף 49ה לחוק:  פטור חד-פעמי – הוראה מיוחדת (תיקון מס' 34)  תשנ"ז-1997 (תיקון מס' 76) תשע"ג-2013 - בכפוף לתנאים ולמועדים הקבועים בו.

זכויות הבנייה והוצאות ההשבחה

בדירת מגורים עשויות להיות זכויות בנייה המשפיעות על אופן חישוב הפטור. החוק למיסוי מקרקעין עוסק במקרים בהם שווי מכירתה של דירת מגורים מושפע מזכויות בנייה קיימות או צפויות, ולרשות המסים תחשיב ייעודי למקרים אלה. 
זהו המקום בו עשויה, בדיקת מס מוקדמת, למנוע הפסדים של מאות אלפי שקלים.

תכנון מס מתחיל לפני המכירה

מטרת תכנון המס היא לוודא ניצול נכון והוגן של הפטורים, הניכויים וההסדרים שהחוק מאפשר.
לפני מכירת דירה כדאי לבדוק את היסטוריית הבעלות, מועדי הרכישה והמכירות, דירות נוספות, ירושות, הוצאות שהוצאו על הנכס והאם קיימת זכאות לפטור. בדיקת המס לפני המכירה מאפשרת לדעת כמה מהתמורה תישאר בידיכם  וכך לקבל החלטות מושכלות עוד לפני החתימה.