מיסוי על מכירת נכס מסחרי או קרקע בישראל: מס שבח, מע"מ ותכנון מס

מכירת חנות, משרד, מחסן, מבנה תעשייתי או קרקע שונה מהותית ממכירת דירת מגורים. בדרך כלל אין כאן את מסלולי הפטור המוכרים ממכירת דירה, ולעיתים העסקה מעוררת במקביל שאלות הנוגעות למס שבח, מס הכנסה ומע"מ.
בנכס מסחרי או בקרקע, חשוב במיוחד לבצע בדיקת מס לפני המכירה ולא להסתפק בחישוב פשוט של מחיר מכירה פחות מחיר רכישה.

איך מחושב המס על מכירת נכס מסחרי?

המס המרכזי במכירת זכות במקרקעין הוא מס שבח, בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963.
כללית, משקף השבח את עליית ערכו של הנכס, לאחר שנלקחים בחשבון מחיר הרכישה וההוצאות אותן מאפשר החוק לנכות.
הוצאות שאינן ברות הוכחה, או שאינן עומדות בתנאי החוק עלולות שלא להילקח בחשבון בחישוב השבח. לכן, חשוב לשמור תיעוד מלא של כל ההשקעות בנכס.

האם חל מע"מ גם על מכירת נכס מסחרי?

לא כל מכירת נכס מסחרי חייבת באופן אוטומטי במע"מ.
בין היתר תלויה השאלה, ב: זהות המוכר, האופן בו הוחזק הנכס ובשאלה האם נעשית מכירתו נעשית במסגרת פעילות עסקית, או בנסיבות אחרות. לכן יש לבחון את העסקה גם מול הוראות חוק מס ערך מוסף, התשל"ו–1975.
למשל: מכירת נכס על ידי עוסק, במסגרת פעילותו העסקית, עשויה לקבל טיפול שונה ממכירת נכס למטרות השקעה על ידי אדם פרטי.
כאשר מתעוררת אי-ודאות באשר לסיווג, חשוב לבדוק לפני חתימת העסקה, את היבטי המע"מ.

מה קורה כאשר מוכרים קרקע?

מכירת קרקע מחייבת לעיתים בדיקה רחבה יותר ממכירת מבנה קיים.
יש משמעות ל: ייעוד הקרקע, זכויות הבנייה, התוכניות החלות עליה ולשינויים שחלו במעמדה לאורך השנים. למשל: לקרקע שנרכשה כקרקע חקלאית, אך הופשרה וקיבלה זכויות בנייה משמעותיות תהיה, לא אחת, עם מאפייני עסקה שונים מאלה שהיו בעת הרכישה.
בנוסף למס השבח, עשויים להשפיע על הסכום שיישאר בידי המוכר היטל השבחה, דמי היתר והוצאות תכנון. 

היטל השבחה אינו מס שבח

שני המונחים נשמעים דומים, אך אלה חיובים שונים.
מס שבח - מס מדינה שנגבה בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.
היטל השבחה - חיוב הנובע, בין היתר, מעליית שווי מקרקעין בעקבות אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג, בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה.
לעתים יש לקחת בחשבון את שניהם בחישוב תוצאתה הכלכלית של המכירה.
מבנה תעשייתי או נכס המשמש עסק
כאשר משמש נכס לפעילות עסקית, יש לבחון לא רק את המקרקעין, אלא גם את הפעילות המתבצעת.
אופן המכירה והנסיבות העסקיות עשויים להשפיע על אופן מיסוי העסקה ועל ההוצאות שיש לקחת בחשבון.
קיימת הבחנה בין מכירת המקרקעין, לבין מכירת פעילות עסקית או נכסים נוספים הקשורים לעסק. לא תמיד, מבחינת דיני המס, מדובר באותה עסקה.

תכנון המס צריך להתחיל לפני המשא ומתן

מטרת תכנון המס איננה רק לדעת את גובה המס אותו תדרשו לשלם לאחר המכירה. אלא, לדעת מראש לאחר בדיקה מעמיקה, האם ניתן לתכנן אותה בצורה יעילה וחוקית, ומה תהיה התוצאה הכספית האמיתית של עסקת המכירה. 
על הבדיקה לכלול את: מחיר הרכישה, ההיסטוריה של הנכס, הוצאות שהושקעו בו, אופן השימוש בנכס, זכויות הבנייה, הבעלות והיבטי מס שבח, מס הכנסה ומע"מ - הרלוונטיים לעסקה.
תמיד כדאי לבצע את בדיקת המס לפני שמחליטים על מחיר המכירה. פער קטן בחישוב המס עלול להגיע לסכומים גדולים מאוד.